Prazo mais longo provoca aumento de preço

Naquela pequena reforma da casa já é assim: quanto mais tempo leva, mais cara fica. Na construção civil, a lógica não poderia ser outra. A dilatação dos prazos de entrega das chaves vai se refletir, necessariamente, no custo das obras e, como consequência, no preço dos imóveis.

"Obras mais lentas consomem mais custos fixos: é preciso pagar o engenheiro ou o pedreiro por mais tempo, por exemplo", explica João da Rocha Lima, pesquisador do Núcleo de Real Estate da USP. "Uma grua acaba ficando parada no canteiro. No fim, paga-se pela ineficiência das equipes e dos equipamentos."

Ainda não é possível saber quanto a dilatação dos prazos pode impactar os preços dos imóveis, que já dispararam nos últimos anos. De acordo com o índice FipeZap, o valor do metro quadrado teve uma elevação de 82%, ao se comparar o mês de janeiro de 2008 a janeiro deste ano. Parte desse aumento é justificada pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que mede a inflação do setor.

Os empresários reclamam, no entanto, que o indicador não reflete a realidade, por ignorar, entre outros fatores, o encarecimento dos terrenos e a "improdutividade" da mão de obra.

A espera por documentação é outro argumento do setor. "Os cartórios e órgãos públicos não fizeram IPO (oferta inicial de ações)", justifica Eduardo Zaidan, diretor de economia do Sinduscon-SP, ao repetir uma frase dita à exaustão por empresários para justificar atrasos nas obras e aumento de custos.

Uma pesquisa do Núcleo de Real Estate da USP mostra que, em alguns casos, o prazo para obter o licenciamento do empreendimento saltou de seis meses para até dois anos. "Um acréscimo de 12 meses nesse prazo, com o terreno estocado e pago, exige 12% a mais no preço para pagar a taxa de retorno do investimento", explica João da Rocha Lima.

Desaquecimento. Os primeiros dados de 2011 mostram um mercado menos eufórico, o que poderia significar preços mais estáveis. A venda de imóveis novos na capital paulista recuou 34,6% em fevereiro deste ano em relação ao mesmo mês do ano passado, segundo levantamento feito pelo Secovi-SP.

No setor e entre estudiosos do mercado imobiliário, a interpretação não é de que esses números indicam a iminência de uma crise de demanda. O que se afirma é que o crescimento vai continuar, mas será, a partir de agora, apenas orgânico.

"No ano passado, tivemos uma explosão de vendas, porque a demanda natural se somou à demanda reprimida na época da crise", diz João da Rocha Lima.

O setor, portanto, vive um dilema: ao mesmo tempo que se fala de uma acomodação dos preços, por causa de uma natural redução da demanda, as empresas imobiliárias têm se deparado com resultados que começam a preocupar.

A margem Ebitda das companhias de capital aberto do setor caiu de 22% para 18% entre 2009 e 2010.

"Os estouros de obra admitidos pela Cyrela e pela MRV no último balanço podem ser generalizados", disse um analista do setor.

A busca por margens melhores e a pressão dos custos podem levar novamente os preços para cima.

Na ponta, os corretores de imóveis veem os prazos maiores como um benefício para o consumidor, já que as parcelas seriam divididas em mais vezes. "As construtoras não estão mais vendendo produtos e sim formas de pagamento. Ao ampliar o prazo conseguem fazer com que as prestações fiquem mais acessíveis", diz Luiz Carlos Rechichian, conselheiro do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP).